Xem lại Talkshow tại đây.
Tài liệu của buổi Talkshow tại đây.
TÌNH HÌNH VĨ MÔ VIỆT NAM
Ở đầu buổi tọa đàm, Mr. Huỳnh Minh Tuấn - Founder FIDT, Giám đốc môi giới Hội sở Mirae Asset Việt Nam chia sẻ: Câu chuyện không chỉ về đầu tư vào cổ phiếu BĐS, mà khách hàng còn đầu tư vào BĐS. Từ đầu năm đến nay, tính thời sự về BĐS quá nóng tạo ra sức nóng hơn bao giờ trên thị trường, FIDT gửi thông điệp rõ ràng hơn về đầu tư và định vị xoay quanh câu chuyện về BĐS, pháp lý, trái phiếu, room tín dụng,...
Theo nghiên cứu của FIDT, người Việt Nam phân bổ chiếm tới 70 - 80% mức phân bổ của mình vào BĐS.
Từ đầu năm đến nay, trải qua các cú sốc trên thị trường BĐS (Thiên nga đen), nhìn vào thị trường Việt Nam cũng khá tương đồng với thị trường Trung Quốc, thị trường BĐS chiếm 30 - 40 % vốn hóa, FIDT và nhà đầu tư cũng rất lo ngại, từ các câu chuyện huy động vốn thế nào, cầu sụt giảm hay không, thị trường có tiến vào đóng băng không…
Nhìn lại giai đoạn 2008-2011 có thể nói là giai đoạn đen tối của nền kinh tế cũng như thị trường BĐS. Và cũng phải nhìn nhận lại thị trường từ đầu năm đến nay, câu chuyện thanh lọc tạo ra cơ hội hơn là thách thức, sự thanh lọc đó tạo hình thái mới phát triển hơn trong tương lai BĐS và cổ phiếu BĐS.
Câu chuyện về trái phiếu: bản thân là người tư vấn, muốn thị trường tài chính lành mạnh, FIDT rất quan ngại với những hình thức mời chào trái phiếu không rõ ràng.
Tổng thể, nhìn vào thị trường BĐS, thu nhập người dân vẫn đang gia tăng. Năm nay có thể VN là quốc gia tăng trưởng GDP cao và có thể đạt 8% trở lên, người dân VN có tính thích nghi rất nhanh, nền kinh tế năng động, thu nhập tăng, riêng TP.HCM có đến 120 -150 nghìn người nhập cư mỗi năm, vì vậy FIDT đánh giá khó khăn ngắn hạn này để chuẩn bị tương lai dài hạn vẫn phát triển đối với thị trường BĐS khi thu nhập gia tăng, nhu cầu nhà ở gia tăng.
Vậy, những thay đổi về cơ cấu pháp lý, nguồn vốn tạo ra trật tự mới cho thị trường, FIDT đánh giá tích cực trong tương lai thị trường BĐS, những đơn vị nào nắm bắt sự tích cực này sẽ phát triển rất mạnh.
Câu hỏi: Qua những câu chuyện đề cập, trong nguy có cơ, tạo ra cơ hội cho những đơn vị có thế mạnh và rõ ràng họ sẽ là những “cá chép hóa rồng” trong tương lai. Tuy nhiên, quay lại câu chuyện BĐS, hiện tại ngân hàng nhà nước vẫn chưa nới room tín dụng và có định hướng siết chặt dòng vốn vào thị trường BDS, FIDT có suy nghĩ gì về việc này sẽ tác động như thế nào lên thị trường BĐS trong thời gian tới?
NĐT có thể bị lầm tưởng về việc siết room. Tổng dư nợ của nền kinh tế VN năm 2021 khoảng 10,5 triệu tỷ. Năm nay, NHNN cho mức tăng trưởng room 14%, tức năm nay sẽ có khoảng 1.5 triệu tỷ đồng được bơm vào thị trường năm nay, đó vẫn là con số rất lớn so với con số GDP dự kiến năm nay là 8%. Bản chất nền kinh tế chúng ta là một nền kinh tế “nghiện vốn”, dễ tạo ra “bong bóng tài sản”, chưa kể bối cảnh vĩ mô, như FED tăng lãi suất, làm đồng USD mạnh lên, những vấn đề về lạm phát, đứt gãy chuỗi cung ứng bởi những biến động địa chính trị, đó cũng là bài toán thách thức đối với Việt Nam.
Lạm phát những năm 2011-2012 trên 20% tạo ra những nguy cơ rất lớn. Vì vậy, ở hiện tại NHNN phải lựa chọn biện pháp an toàn, kiềm chế lạm phát. Các thặng dư giúp chính sách tài khóa tốt, tạo dư địa cho nền kinh tế giữ ổn định. Room tín dụng trong 8 tháng đầu năm đã tăng trưởng hơn 9%, tức vẫn rất hút vốn, nên góc nhìn ở đây không phải siết room tín dụng.
Ths. Bùi Tiến Đức - Trưởng bộ phận nghiên cứu phân tích đầu tư FIDT thông tin thêm: NHNN chưa nới room cho 4% còn lại trong kế hoạch năm nay. NHNN đang có sự thận trọng và muốn định hướng cho phần vốn BĐS là làm giảm đi, thanh lọc những nguồn vốn đầu cơ mà vẫn khuyến khích giải ngân cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư có nhu cầu thật sự.
Câu hỏi: Các anh có nhận định gì về xu hướng lãi suất tại Việt Nam trong thời gian tới?
Ths. Bùi Tiến Đức - Trưởng bộ phận nghiên cứu phân tích đầu tư FIDT chia sẻ về vấn đề này rằng: VN vẫn đang chịu các áp lực về bên trong lẫn bên ngoài. FED tăng lãi suất tạo ra sự chuyển dịch dòng vốn. Đối với những nước đang phát triển như Việt Nam, NHNN đang đối mặt với áp lực về lãi suất, tỷ giá trong nước. Về nguyên nhân bên trong, khi nền kinh tế mở cửa trở lại, nhu cầu tăng lên đột biến, giá xăng dầu tăng vọt làm lạm phát tăng cao, vì thế NHNN phải có biện pháp để kiềm hãm sự lạm phát này để điều tiết vĩ mô.
Xu hướng chung, các ngân hàng đẩy lãi suất lên cao thông qua các chính sách hút tín phiếu trên thị trường liên ngân hàng. Mặc dù tăng khá nhẹ nhưng nhìn chung xu hướng lãi suất vẫn tăng và chậm rãi.
Hệ thống ngân hàng qua nhiều năm tập trung xử lý nợ xấu, lúc này nội tại của hệ thống ngân hàng đã khỏe hơn, năng lực của ngân hàng có thể chống chọi với áp lực cả bên trong lẫn bên ngoài được giải quyết tốt hơn.
Câu hỏi: Dự thảo luật BĐS 2023 sửa đổi sắp tới đây sẽ có tác động đến xu hướng thị trường BĐS như thế nào?
TS. Phạm Anh Khôi - Thành viên HĐQT Công ty Cổ phần dịch vụ BĐS Đất Xanh, Tổng Giám đốc FINA DXG chia sẻ: "Tôi cũng từng trải qua rất nhiều thời gian khủng hoảng và biến động của thị trường. So với cách đây 10 năm, thị trường cũng đã phát triển hơn rất nhiều không chỉ là về hệ thống ngân hàng, chính sách nhà nước mà kể cả những đơn vị phát triển BĐS, DXG cũng vậy, phát triển cả quy mô vốn và chất lượng sản phẩm."
Trong 6 tháng gần đây, các thị trường có sự xuất hiện bong bóng cục bộ đã bắt đầu hạ nhiệt và phân hóa rõ ràng trong thị trường, tập trung vào những thành phố có nhu cầu bền vững như Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh trực thuộc trung ương hầu như các dự án phân phối và phát triển cho thấy nhu cầu vẫn rất cao.
DXG kỳ vọng những thay đổi nghị định mới, pháp lý, yêu cầu của các đơn vị phát triển BĐS phải đạt được các tiêu chí cụ thể trước khi được giao đất…. DXG chia sẻ, đơn vị phát triển BĐS Việt Nam chiếm 75% là các đơn vị nhỏ lẻ, các đơn vị chuyên nghiệp chỉ chiếm hơn 20% thị phần cho thấy tiềm năng phát còn rất lớn và cần tập trung hỗ trợ các đơn vị lớn và đặc biệt có tiềm lực hỗ trợ tài chính.
Câu hỏi: Sự kiện Tân Hoàng Minh đã tác động như thế nào đối với thị trường tài chính?
Mr. Phạm Minh Đức - Trưởng Bộ phận Quan hệ NĐT Tập đoàn Đất Xanh chia sẻ: Trong thời gian vừa qua chúng ta có thể thấy từ Chính phủ đến thị trường BĐS đều thể hiện sự điều chỉnh khá rõ. Dưới góc độ là một người trong ngành, Tân Hoàng Minh (viết tắt THM) là cái tên được biết đến nổi tiếng trên thị trường miền Bắc, tuy nhiên tính về quy mô THM so với quy mô trái phiếu trên thị trường thì sự tác động cũng không là quá nhiều. Mặt khác, THM cũng là trường hợp tiêu biểu cho một số lượng doanh nghiệp BĐS trên thị trường đang hoạt động theo hướng không quá tập trung vào hoạt động cốt lõi, phát triển sản phẩm trên thị trường.
Sự kiện này theo đánh giá của DXG sẽ chỉ có ảnh hưởng trong thời gian ngắn hạn, và các ảnh hưởng đó cũng đã diễn ra trên thị trường như chúng ta đã thấy. Vậy thì những câu chuyện mới, hoạt động mới, động thái mới của Chính phủ khả năng ra mở ra nhiều cơ hội trong thời gian tới.
Mr. Huỳnh Minh Tuấn chia sẻ thêm: Đối với thị trường Việt Nam, nhìn chung tổng lượng trái phiếu cũng đang thấp và thấp nhất khu vực, chỉ chiếm khoảng 16% so với GDP. Trong khi kênh trái phiếu cũng rất quan trọng đối với sự phát triển của doanh nghiệp, sau sự kiện THM tôi cũng đánh giá tích cực cho thị trường, việc thanh lọc này để hướng tới một thị trường trong sạch, lành mạnh hơn.
Mr. Bùi Tiến Đức cũng chia sẻ quan điểm: Sự kiện THM như là một cú hãm phanh kịp thời của Chính phủ. Trong những năm 2020-2021 gần như thị trường trái phiếu bùng nổ, các doanh nghiệp rất tham vọng phát hành trái phiếu, trong đó có những doanh nghiệp đua nhau phát hành để sử dụng vốn không đúng mục đích, vậy nên những sự kiện như trên là cần thiết cũng như việc siết lại từ Chính phủ. Sau sự kiên này, thị trường trái phiếu cũng sẽ có sự phân hóa rõ ràng, và những doanh nghiệp có niêm yết, thông tin minh bạch sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc phát hành tăng vốn.
Câu hỏi: Xu hướng thị trường bất động sản hiện tại đang hướng tới phân khúc nào?
TS. Phạm Anh Khôi - Thành viên HĐQT Công ty Cổ phần dịch vụ BĐS Đất Xanh, Tổng Giám đốc FINA DXG trả lời: Hiện tại, thị trường đang hướng tới phân khúc nhà ở có nhu cầu thực, các đô thị vệ tinh (loại 2 loại 3), nhu cầu cao hơn khả năng ra hàng của các chủ đầu tư ví dụ như: Bình dương, Bắc Ninh, Quảng Ninh có những khu công nghiệp phát triển mạnh mẽ, có lượng nhập cư cao trong khi nguồn cung lại hạn chế.
Chúng tôi đánh giá những khu vực đó sẽ nhìn thấy sự phát triển vượt bậc. TP.HCM là thị trường đặc thù, hầu như không có nguồn cung, kỳ vọng trong thời gian tới sẽ có những nút thắt, dồn nén được mở ra như Thủ Thiêm Quận 2, phía Bắc phía Nam Sài Gòn.
Câu hỏi: Quý 4 năm nay sóng bất động sản có như mọi năm không?
Mr. Huỳnh Minh Tuấn - Founder FIDT, Giám đốc môi giới Hội sở Mirae Asset Việt Nam chia sẻ: Qũy đất không phải là động lực duy nhất cho sóng bất động sản mà cần có năng lực bán hàng và các yếu tố khác... Ngoài ra, quỹ đất mà hệ số nợ lớn cũng tạo nên áp lực nợ, không đủ dòng tiền thanh toán.
Không nên chỉ nhìn vào sóng bất động sản mà nên nhìn lại nội lực của doanh nghiệp. Nếu trả lời cho câu hỏi trên là khả năng nó sẽ không như mọi năm. Vì 2 năm trước, sóng BĐS tạo nên từ việc tiền rẻ, hiện tại FED đã tăng lãi suất, xuất hiện nhiều nhà đầu tư F0. Nhà đầu tư cũng có thể nhìn thấy sóng hồi đã xuất hiện tuy nhiên sẽ phân hóa theo nhiều mã, vậy nên cần nhiều thời gian để xem xét phân tích hơn. Nếu đầu tư bất động sản thì ngoài quỹ đất còn cần xem kế hoạch phát triển quỹ đất, đội ngũ bán hàng...
Mr. Phạm Minh Đức chia sẻ thêm: Nếu dưới góc độ nghiên cứu, đối với miền Bắc, giao dịch của thị trường miền Bắc căn hộ rất đều trong năm. Giao dịch miền Bắc khá ổn định, cung phù hợp với cầu, giá chung cư Hà Nội không tăng trong 2 năm vừa rồi, tuy nhiên gần đây giá chung cư miền Bắc đang tăng, còn thị trường miền Trung là nơi phát triển với du lịch, giá BĐS vẫn chưa quay lại được vùng trước Covid, giao dịch tăng có thể chạm đến vùng sóng giá tăng nào đó.
Trong buổi tọa đàm, các chuyên gia cũng chia sẻ thêm các vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm đến DXG.
TRẬT TỰ MỚI VÀ TẦM NHÌN CỦA ĐẤT XANH
Câu hỏi: Tình hình về lô trái phiếu chuyển đổi 300 triệu USD của DXG ?
Mr. Phạm Minh Đức - Trưởng Bộ phận Quan hệ NĐT Tập đoàn Đất Xanh có chia sẻ rằng: Trái phiếu chuyển đổi có kế hoạch của Đất Xanh đã thông qua Hội đồng cổ đông là lô trái phiếu chuyển đổi khoảng 300 triệu đô. Thời điểm hiện tại, Đất Xanh Group rất tập trung vào lô trái phiếu này.
Tài sản Đất Xanh trên bảng cân đối kế toán khoảng 1,2 tỷ đô, gần như không có nợ, nợ duy nhất là liên quan dự án phát triển tại khu vực Long Thành - Gem Sky World, đang trong những giai đoạn cuối về mặt bán hàng. Trong thời gian này, các doanh nghiệp khác bị ảnh hưởng vị thế tài chính của họ vì có nhiều nợ, trong giai đoạn này họ cũng không có nhiều dự án để tăng nợ, tăng vốn lên. Đất Xanh cho rằng đây là thời điểm chín muồi để tăng việc huy động vốn. Và với một quy mô lên gần 7 nghìn tỷ đến từ 1 đối tác tài chính tiềm năng thì Đất Xanh tin rằng với khối lượng tiền và giao dịch như vậy, chúng tôi có thể đi nhanh hơn, nắm bắt thị trường tốt hơn.
Đất Xanh đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục và có những thông tin sẽ công bố với cổ đông khi được phép của hội đồng quản trị. Gần nhất DXG công bố mục đích sử dụng vốn, mục đích sử dụng vốn 300 triệu đô này là để bổ sung vốn cho công ty con tên là Hà An - một công ty của Đất Xanh Home, quản lý toàn bộ dự án Đất Xanh đang phát triển. Công ty con phát triển dự án được tăng vốn nhanh sẽ giúp phát triển những dự án nhanh hơn, làm nhanh hơn những việc chúng tôi có thể làm.
Thông tin thị trường trái phiếu đang bị siết, gần như đóng băng vì nghị định 153 chưa có, vậy lô trái phiếu 300 triệu này thành công sẽ giúp tạo ra nhiều cơ hội, công ty con Hà An tăng vốn giúp mở rộng được quỹ đất, Mr. Huỳnh Minh Tuấn - Founder FIDT, Giám đốc môi giới Hội sở Mirae Asset Việt Nam chia sẻ.
TS. Phạm Anh Khôi thông tin thêm: Đất Xanh thực hiện hoàn thiện công nghệ để ứng dụng trong tập đoàn. Đất Xanh đã có kế hoạch chuyển đổi số toàn bộ cho tập đoàn, phát triển những sản phẩm bên trong: Real agent, Fina, một số sản phẩm như nhà ở ngay, quản lý tòa nhà... Từ đó, làm gia tăng năng suất kinh doanh và năng suất hoạt động, giúp quản lý tốt hơn, tạo lập sân chơi cho thị trường môi giới, phục vụ chủ đầu tư, giúp chủ đầu tư bán hàng nhanh hơn.
Câu hỏi: Việc nâng khung giá đất có ảnh hưởng gì tới DXG không?
TS. Phạm Anh Khôi trả lời câu hỏi trên rằng: Thật ra không phải nâng khung mà bãi bỏ xác định khung giá đất của Nhà nước. Trong ngắn hạn có thể tạo nên biến động giá vì giá thực cao hơn giá Nhà nước rất nhiều, nhìn chung dài hạn chủ đầu tư thương lượng nguời dân đền bù giải tỏa đã trả theo giá thị trường, đền bù giải tỏa theo giá trị thực tế sẽ khiến nó nhanh chóng hơn, tạo động lực phát triển dự án nhanh hơn, giảm sự kiềm hãm phát triển dự án, tạo ra nguồn cung cho khu vực, có nhiều sản phẩm phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng.
Câu hỏi: DXG có cơ sở gì để đưa doanh nghiệp thành DN 10 tỷ đô năm 2030 không?
DXG với 5 trụ cột:
- Phát triển dự án: Đất Xanh home, trong vòng 3 năm tới sẽ phát triển 2 tỷ đô doanh số bán hàng, chiết khấu 1 tỷ đô lợi nhuận, bổ sung vào vốn doanh nghiệp.
- Đất Xanh Service: bao gồm các mảng liên quan đến dịch vụ và môi giới.
- Đất Xanh E&C: hỗ trợ chủ dự án phát triển dự án.
- Đất Xanh Finance: sắp công bố.
- Đất Xanh Tech và Đất Xanh Capital.
Các yếu tố khác sẽ tác động để tạo thành 10 tỷ đô, là hành trình dài và cố gắng, có sự tin tưởng của cổ đông và các đối tác tài chính.
LƯU Ý NHÀ ĐẦU TƯ
Quý khách nên đọc kỹ các rủi ro mà chúng tôi dự phòng và đề cập trong báo cáo, cũng như nhận diện được rủi ro thị trường để có lựa chọn đầu tư hiệu quả.
(*) Báo cáo này là tài sản và được giữ bản quyền bởi FIDT. Không được phép sao chép, phát hành cũng như tái phân phối báo cáo vì bất kỳ mục đích gì nếu không có văn bản chấp thuận của FIDT. Vui lòng ghi rõ nguồn khi trích dẫn nếu sử dụng các thông tin trong báo cáo này. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn quý khách hàng!
FIDT - Focus On Performance
