Với thông tin bạn cung cấp, tôi chưa nắm được tình hình thu nhập chi tiêu, dòng tiền thặng dư hàng tháng, cơ cấu tài sản nợ vay của gia đình. Giả định tất cả tài sản của gia đình đã được liệt kê bao gồm, một nhà chung cư xã hội đang ở, một lô đất trung tâm và một lô đất vùng ven ở tỉnh và hiện tại gia đình không có vay nợ.
Nếu tất cả tài sản đang nằm ở bất động sản, có thể nói rằng bạn đã khá đa dạng lớp tài sản trong chính phân khúc bất động sản, từ chung cư đến bất động sản trung tâm và vùng ven. Tuy nhiên, xét về lâu dài, bạn nên đa dạng thêm các loại hình tài sản như vàng hay chứng khoán để tăng tính thanh khoản và tối ưu về rủi ro. Tôi sẽ phân tích cụ thể hơn về một số điểm như sau.
Các yếu tố tác động đến việc mua và bán đất
Thứ nhất là chu kỳ của nền kinh tế. Chu kỳ đẹp nhất để sở hữu bất động sản là khoảng thời gian sau suy thoái và trước khi nền kinh tế đạt đỉnh. Thời điểm này, giá bất động sản chưa tăng mạnh, thu nhập người lao động chưa ổn định và tăng trưởng mạnh nên thị trường bất động sản sẽ phục hồi chậm. 2024-2027 là khoảng thời gian tốt nhất. Bất động sản sẽ hồi phục từ phân khúc có nhu cầu ở thực như chung cư, bất động sản dân sinh, lan tỏa từ khu vực trung tâm trước rồi đến khu vực vùng ven. Sôi động nhất là giai đoạn giữa của chu kỳ kinh tế từ 2027-2030, đây là thời kỳ tăng trưởng và đạt đỉnh.
Thứ hai là tăng trưởng chung của nền kinh tế. Yếu tố này sẽ tác động thu nhập bình quân, tính ổn định và động cơ sử dụng đòn bẩy tài chính, vì đây là yếu tố giúp gia tăng tính thanh khoản trên thị trường. Hiện tại tăng trưởng kinh tế đang có những dấu hiệu phục hồi.
Thứ ba là đầu tư công và sự phát triển về mặt hạ tầng. Giao thông hạ tầng phát triển sẽ là bàn đạp bệ phóng cho sự tăng trưởng về giá của bất động sản trong tương lai.
Có nên bán đất trung tâm?
Hiện tại bạn đang muốn bán lô đất trung tâm để mua một ngôi nhà liền thổ với giá trị tương đương. Về cơ bản là thay đổi từ một lô đất hiện hữu sang một bất động sản nhà ở tại khu vực trung tâm với một giá trị gần tương đương. Với cách làm này, thứ nhất bạn giải quyết được nhu cầu về chỗ ở mới đáp ứng các tiêu sống của gia đình. Nếu gia đình bạn dự định sinh sống và làm ăn lâu dài ở khu vực trung tâm, việc có được chỗ an trú thỏa mãn các nhu cầu là cần thiết. Bên cạnh đó, với cách làm này, bạn vẫn giữ được sự tăng giá tiềm năng của khu vực trung tâm. Tuy nhiên, có một yếu tố bạn cần lưu tâm là giữa một bất động sản trống và bất động sản có nhà, tiềm năng tăng giá và tính thanh khoản của bất động sản trống sẽ cao hơn.
Câu hỏi của bạn là có nên bán đất trong giai đoạn này hay không, khi thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn hồi phục, chưa ở giai đoạn tăng trưởng mạnh của nền kinh tế. Như tôi đề cập ở trên, bất động sản đang sở hữu và bất động sản dự kiến sở hữu trong tương lai của bạn sẽ nằm trên một khu vực, nên bạn bán ra với giá chưa được kỳ vọng cho lô đất trung tâm, bạn cũng sẽ tìm kiếm được những bất động sản giá rẻ tương ứng.
Nếu như dòng tiền thặng dư của gia đình hàng tháng tốt, bạn có thể sử dụng đòn bẩy, tận dụng các gói vay với mức lãi suất ưu đãi cố định 2-3 năm và thời hạn vay dài. Kết hợp giữa đòn bẩy và dòng tiền từ bán lô đất trung tâm, gia đình sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn trong việc chọn các bất động sản ở trong khu vực.
Đánh giá tiềm năng của đất nền và chung cư đang ở
Tỷ suất sinh lời bình quân của đất nền khoảng 12-15% một năm. Để tận dụng tốt cơ hội gia tăng tài sản, bạn nên đánh giá lại bất động sản nền và tái cơ cấu vào thời điểm khi bất động sản đang ở giữa chu kỳ tăng trưởng của nền kinh tế. Việc dự định để bất động sản này cho tới thời gian nghỉ hưu, bạn có thể bỏ lỡ cơ hội đầu tư ở những khu vực có tiềm năng tăng giá tốt hơn hoặc chôn vốn trong giai đoạn thị trường bất động sản đi xuống.
Đối với phân khúc chung cư, bạn không đề cập cụ thể về việc gia đình sẽ xử lý như thế nào về ngôi nhà hiện tại đang ở. Chung cư là lớp tài sản phòng thủ, nhu cầu ở thực cao, tính thanh khoản tốt, chịu ít biến động trong các giai đoạn thị trường bất động sản im ắng. Tuy nhiên đối với phân khúc này, giá trị tăng giá sẽ chậm lại sau 6 hay 8 năm đi vào sử dụng. Do vậy, nếu gia đình chỉ cần phòng lớn hơn cho các con, giải pháp chuyển sang căn chung cư lớn hơn với ba phòng ngủ cũng nên được cân nhắc.
Quản trị rủi ro trong đầu tư
Dù lựa chọn phương án đầu tư nào, hãy luôn đảm bảo gia đình luôn có các phương án quản trị rủi ro để an nhiên đầu tư và bảo toàn tài sản. Thứ nhất, bạn cần có một khoản dự phòng, bằng 3-6 tháng chi tiêu và khoản lãi vay phải trả nếu có. Điều này sẽ giúp bạn ứng phó được với các biến cố không may xảy ra trong cuộc sống. Thứ hai, trang bị bảo hiểm nhân thọ cho các thành viên gia đình để phòng vệ cho các biến cố về sức khỏe. Đây sẽ là những tấm lá chắn giúp cho gia đình bạn không bị thiệt hại kép, khi vừa gặp rủi ro, vừa thiệt hại về tài chính. Thứ ba, đa dạng hóa danh mục tài sản để tối ưu được rủi ro.
Cuối cùng, mọi quyết định đầu tư của gia đình bạn nên được xem xét trong khuôn khổ của một kế hoạch tài chính tổng thể, được thiết kế để cân nhắc đến mức độ rủi ro có thể chấp nhận, mục tiêu tài chính dài hạn, và nhu cầu lập tức của bản thân và gia đình. Hy vọng những tư vấn trên sẽ giúp ích cho gia đình bạn trong việc ra quyết định về đầu tư.
Vũ Thị Hương
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT
