Đầu tiên tôi rất cảm thông với những khó khăn bạn đang gặp phải khi thu nhập giảm từ hơn 100 triệu xuống còn khoảng 20 triệu đồng và hàng tháng đang phải chi trả một khoản lãi lớn vượt quá thu nhập. Hiện tại, bạn băn khoăn với hai phương án, một là tiếp tục gồng gánh khoản nợ vay 50 triệu hàng tháng cho tới khi kinh doanh khấm khá hơn, hai là sẽ bán nhà liền thổ được thừa kế để trả dứt khoản nợ, phần còn lại có thể đầu tư kinh doanh hoặc phân bổ vào các lớp tài sản khác.
Với một số thông tin được cung cấp, tôi chưa nắm được tổng quan tình hình tài chính của bạn, nên sẽ đưa ra một số giả định như sau. Thứ nhất, bạn đang tiếp tục kinh doanh, thu nhập ròng giảm từ 100 triệu xuống còn 20 triệu đồng. Thứ hai, căn nhà thừa kế là bất động sản duy nhất mà bạn đang có, ngoài ra còn có thể có một số lớp tài sản khác như vàng, tiết kiệm hoặc chứng khoán. Thứ ba, phần vay 6 tỷ từ ngân hàng để kinh doanh ban đầu, hiện tại nằm trong tài sản cố định hoặc hàng tồn kho của công việc kinh doanh hiện tại. Thứ tư, bạn đang sống tại quận 1 trên chính tài sản thừa kế, giả sử chi phí cá nhân một tháng đang là 12 triệu đồng mỗi tháng, với 8 triệu thặng dư, bạn sẽ cần tới 42 triệu từ các nguồn khác để thực hiện trả lãi cho ngân hàng.
Trước khi đi vào các phương án, tôi sẽ phân tích về khoản nợ 6 tỷ mà bạn đang có. Khi tính toán thực hiện vay ở ngân hàng, chúng ta sẽ có bốn yếu tố chính được quan tâm để tối ưu hóa khoản vay cũng như quản trị rủi ro: lãi suất, thời hạn, lựa chọn ngân hàng và dòng tiền để trả nợ cũng như quản trị rủi ro.
Bạn không đề cập chi tiết khoản vay, nên giả định có ba trường hợp. Thứ nhất là bạn đang vay dài hạn, được ân hạn gốc trong một thời gian, lãi suất đang trả là 10% một năm. Thứ hai là vay dài hạn, lãi suất ưu đãi từ 1-3 năm, mức lãi suất trong vùng 5-6% một năm, bạn đang trả cả gốc và lãi là khoảng 50 triệu mỗi tháng. Cuối cùng là bạn vay ngắn hạn bổ sung vốn lưu động, lãi trả hàng tháng, gốc trả cuối kỳ, lãi suất đang là 10% một năm.
Nếu như bạn được ân hạn nợ gốc hoặc có ưu đãi về lãi suất, 50 triệu trả hàng tháng là số tiền thấp nhất hiện tại bạn trả ngân hàng. Thời gian tới, con số này sẽ lớn hơn nhiều, khi bạn phải trả cả gốc hoặc hết thời gian ưu đãi.
Dựa theo những giả định trên, tôi sẽ đi vào chi tiết hơn các phương án mà bạn đang quan tâm.
Đầu tiên là phương án cố gắng trả nợ ngân hàng để giữ ngôi nhà. Đây là tài sản có giá trị lớn và tiềm năng tăng giá trong tương lai. Vị trí trung tâm sẽ thuận tiện cho việc đi lại, tính thanh khoản tương đối tốt vì nhu cầu ở thực cao. Tuy nhiên, do nằm trong khu vực đã phát triển tối đa về hạ tầng và dân số, biên độ tăng giá sẽ thấp hơn so với các loại bất động sản khác như chung cư mới hay bất động sản vùng ven.
Bên cạnh đó, nếu tiếp tục giữ ngôi nhà, bạn sẽ phải tính toán và trả lời một số câu hỏi sau. Hiện giờ bạn sẽ xoay xở dòng tiền trả nợ như thế nào? Bạn sẽ dùng tiền từ vòng xoay vốn kinh doanh hay cắt dần tài sản từ nguồn khác? Nếu bản thân và gia đình gặp những vấn đề và cần dòng tiền, bạn sẽ xử lý sao? Không có thêm vốn cho kinh doanh, liệu thu nhập của bạn có được cải thiện trong tương lai không? Bạn có chắc chắn được thu nhập sẽ tăng trưởng trở lại 2-3 năm tới? Bạn đã có các phương án quản trị rủi ro như quỹ dự phòng, bảo hiểm nhân thọ chưa? Liệu mức sinh lời kỳ vọng trong tương lai từ hoạt động kinh doanh có lớn hơn lãi suất ngân hàng mà bạn đang vay không?
Có thể thấy ở phương án này, bạn giữ được ngôi nhà, nhưng áp lực trả nợ hàng tháng là rất lớn. Điều này có thể ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống, sức khỏe và tinh thần, bào mòn các tài sản khác trong thời gian thu nhập bị giảm sút. Trong trường hợp xấu nhất, khi mất khả năng trả nợ, bạn sẽ phải bán gấp ngôi nhà với giá trị thấp hơn để gia tăng tính thanh khoản.
Phương án thứ hai là bán bất động sản thừa kế, lấy 6 tỷ trả nợ, còn 4 tỷ sẽ phân bổ sang lớp tài sản khác. Ưu điểm là giảm áp lực về mặt tài chính ngay lập tức, không còn phải lo lắng về khoản nợ lớn và lãi suất hàng tháng, sức khỏe và tinh thần của bạn cũng sẽ được cải thiện. Nhược điểm của phương án này là thị trường bất động sản hiện tại không thuận tiện cho việc bán nhà với giá mong muốn. Ngoài ra, việc bán nhà có thể khiến bạn mất đi một giá trị tài sản lớn trong tương lai, nếu các phương án sử dụng vốn về sau không hiệu quả.
Với số tiền 4 tỷ còn lại, bạn sẽ cần xác định rõ về việc muốn chuyển sang lớp tài sản an cư hay đầu tư. Nếu là lớp tài sản an cư, việc dùng 4 tỷ này để mua căn hai phòng ngủ ở TP HCM cũng có khá nhiều sự lựa chọn ở nhiều quận khác nhau. Chung cư là lớp tài sản có tính phòng thủ, thanh khoản tốt, nhưng vẫn có tiềm năng tăng giá ổn định và ít chịu sự biến động khi thị trường trầm lắng do có nhu cầu ở thực. Điều này đã được minh chứng trong giai đoạn cuối năm 2022 đến nay. Bạn nên cân nhắc các dự án mới đưa vào khai thác hoặc đã được bàn giao một thời gian, vì giá trị tăng của chung cư sẽ chậm lại sau 6-8 năm đi vào sử dụng.
Bạn cũng đang cân nhắc để 4 tỷ này vô tiết kiệm. Hiện tại lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng đang dao động 5,5-6% mỗi năm. Mức lãi suất này có thể tăng thêm thời gian tới, nhưng nếu bạn để toàn bộ 4 tỷ này vô tiết kiệm, mức sinh lời kỳ vọng sẽ thấp, chỉ nhỉnh hơn mức lạm phát một ít.
Việc bạn dự tính đầu tư 4 tỷ vào việc kinh doanh cũng cần được đánh giá kỹ như tính hiệu quả của phương án kinh doanh, mức tăng trưởng thu nhập kỳ vọng. Việc kinh doanh trước đó đã khiến bạn có khả năng phải bán tài sản thừa kế để trả nợ. Nếu tiếp tục đầu tư toàn bộ số tiền vào kinh doanh, bạn sẽ gặp nhiều khó khăn khi tình trạng tương tự tái diễn.
Ngoài ra với 4 tỷ đồng, bạn có thể cân nhắc một số lớp tài sản khác như chứng chỉ quỹ, vàng, bất động sản dân sinh hoặc vùng ven. Vàng là kênh đầu tư hiệu quả khi nền kinh tế đi xuống hoặc có những xung đột địa - chính trị trên thế giới. Bất động sản đang có những dấu hiệu hồi phục và sôi động nhất là giai đoạn giữa của chu kỳ kinh tế từ năm 2027-2030, đây là thời kỳ tăng trưởng và đạt đỉnh. Với phân khúc bất động sản vùng ven, tỷ suất sinh lời bình quân của đất nền khoảng 12-15% mỗi năm. Vì vậy việc nắm giữ phân khúc này tại thời điểm hiện tại có thể cân nhắc và tái cơ cấu vào giai đoạn 2027-2030.
Tôi cũng muốn lưu ý về quản trị rủi ro trong đầu tư. Dù với bất cứ phương án nào, hãy luôn đảm bảo bạn có các phương án quản trị rủi ro để an tâm đầu tư và bảo toàn tài sản. Thứ nhất, bạn cần có một khoản dự phòng, từ 3-6 tháng chi tiêu và khoản lãi vay phải trả nếu có. Điều này sẽ giúp bạn ứng phó được với các biến cố không may xảy ra trong cuộc sống. Thứ hai, trang bị bảo hiểm nhân thọ để phòng vệ cho các biến cố về sức khỏe. Đây sẽ là những tấm lá chắn giúp cho bạn không bị thiệt hại kép, khi vừa gặp rủi ro, vừa thiệt hại về tài chính. Thứ ba, đa dạng hóa danh mục tài sản để tối ưu được hiệu suất đầu tư.
Suy cho cùng, quyết định bán bất động sản thừa kế hay tiếp tục trả nợ của bạn nên được xem xét trong khuôn khổ của một kế hoạch tài chính tổng thể, được thiết kế để cân nhắc đến mức độ rủi ro có thể chấp nhận, mục tiêu tài chính dài hạn và nhu cầu lập tức của bản thân, gia đình. Để tóm tắt lại, bạn có thể cân nhắc một số lời khuyên như sau.
Trước tiên hãy đánh giá khả năng tăng trưởng về thu nhập từ hoạt động kinh doanh. Sau đó, bạn nên bổ sung kịp thời các phương án quản trị rủi ro như quỹ dự phòng khẩn cấp và bảo hiểm nhân thọ. Tiếp đó hãy tham khảo ý kiến của chuyên gia tài chính. Một chuyên gia tài chính có thể giúp bạn lập kế hoạch chi tiết và đưa ra các giải pháp tài chính phù hợp với tình hình thu nhập hiện tại.
Ngoài ra, bạn nên cân nhắc yếu tố tâm lý và sức khỏe. Áp lực tài chính kéo dài có thể ảnh hưởng đến sức khỏe và tinh thần của bạn. Hãy cân nhắc kỹ lưỡng để đưa ra quyết định không chỉ dựa trên yếu tố tài chính mà còn cả tâm lý và sức khỏe.
Vũ Thị Hương
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT
