Gia đình tôi đang có sẵn khoản tiền hai tỷ đồng và muốn đầu tư bất động sản thay vì tiếp tục gửi tiết kiệm. Tôi đang nghiên cứu đầu tư đất nông nghiệp ở khu vực Bình Chánh vì khu vực này chuẩn bị lên thành phố, khả năng chuyển đổi thành đất ở cao. Hiện loại đất này giá rẻ nên còn khả năng tăng giá. Ngoài ra, tôi cũng được giới thiệu phân khúc đất nền ở Bến Lức, Long An. Tuy nhiên, về tiềm năng, tôi không chắc sẽ được lợi nhuận cao như phương án đầu.

Mong chuyên gia kinh nghiệm chia sẻ về tiềm năng cũng như rủi ro của hai phương án trên. Tôi cảm ơn.

Nguyễn Hữu

Bất động sản huyện Bình Chánh. Ảnh: Quỳnh Trần

CHUYÊN GIA TƯ VẤN: ÔNG VŨ TUẤN ANH - PHÒNG NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP FIDT

Từ khi có thông tin Bình Chánh chuyển lên quận hoặc thành phố, nhiều nhà đầu tư đổ đi mua đất nông nghiệp với hy vọng chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư và thu lợi từ phần chênh giá. Đất nông nghiệp có ưu điểm là nguồn cung nhiều, giá thấp nhưng tiềm năng sinh lời phụ thuộc vào khả năng xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Nếu thiếu kiến thức và kinh nghiệm, bạn có thể gặp nhiều rủi ro.

Thứ nhất, theo dữ liệu của FIDT, vào năm 2021, ngay khi xuất hiện thông tin lên quận, giá nhà đất Bình Chánh đã tăng 30-40%. Tính đến đầu năm 2022, trước khi thị trường gặp khó khăn, một số khu vực tăng giá đột biến 60-70% so với năm 2020. Do đó, nếu bắt đầu mua đất đầu tư thời điểm này, lợi nhuận sẽ khó đạt như mức bạn kỳ vọng.

Thứ hai, với việc mua đất nông nghiệp, bạn cần có nhiều kinh nghiệm đi thực địa, kiểm tra vị trí thửa đất, quy hoạch vùng và nắm kỹ quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Việc chuyển đổi không đơn giản chỉ nộp đơn đề nghị mà phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, quy hoạch chi tiết xây dựng. Điều này cần một quá trình mất nhiều thời gian và rủi ro pháp lý luôn hiện hữu.

Ngoài ra, đất nông nghiệp thường có diện tích lớn nên vốn đầu tư ban đầu bỏ ra không nhỏ. Trường hợp thửa đất không thuộc khu vực được quy hoạch thành đất ở, bạn sẽ phải chấp nhận chôn vốn thời gian dài hoặc chuyển hướng đầu tư vào trồng trọt, cho thuê, thậm chí chuyển nhượng giá thấp dẫn đến đầu tư thua lỗ. Rủi ro vỡ nợ cũng có thể xảy ra nếu bạn dùng đòn bẩy tài chính mà lô đất không chuyển đổi được mục đích sử dụng như dự tính hay khó sang nhượng.

Với phương án mua đất nền ở Long An, địa bàn bạn chọn là Bến Lức, khu vực đã có nền giá khá cao so với các huyện khác. Bởi Bến Lức được đầu tư cao tốc, hạ tầng từ rất sớm, quy hoạch tập trung phát triển các dự án nhà ở, khu dân cư trung và cao cấp. Do đó tiềm năng tăng trưởng của khu vực này không còn vượt trội.

Với vốn hai tỷ đồng, bạn sẽ có nhiều lựa chọn ở khu vực khác tại Long An bởi vùng giá còn thấp, nhiều dư địa phát triển hơn. Dữ liệu được chúng tôi thống kê trong vòng 5 năm từ 2017 đến 2021 cho thấy các tỉnh lân cận như Long An có tốc độ tăng giá bình quân đạt được mức 13-15% mỗi năm. Trong khi đó, tốc độ tăng trưởng về giá ở các quận trung tâm TP HCM vào khoảng 8- 9% mỗi năm, còn các quận, huyện xa trung tâm vào khoảng 10-12%.

Tuy nhiên, bạn cần xác định đầu tư dài hạn, 3-5 năm trở lên và ưu tiên loại hình có thể sử dụng ngay, phục vụ nhu cầu ở thực. Nếu lựa chọn thời điểm đầu tư, bạn nên chờ đến quý III năm sau để có những cơ hội rõ nét hơn. Lý do là tình hình thị trường bất động sản nói chung chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Trong đó, phân khúc giữ giá và được quan tâm là bất động sản ở thực, đáp ứng nhu cầu an cư. Loại hình này với vùng giá 3-8 tỷ đồng đang có dấu hiệu ấm lại tại TP HCM và các khu vực vùng ven.

FIDT - Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản