Gia đình tôi kinh doanh tại TP HCM, có một khoản vốn khoảng 5 tỷ đồng muốn đầu tư vào bất động sản. Số vốn này có thể mua được một căn hộ cao cấp 3 phòng ngủ và khai thác cho thuê hàng tháng. Một phương án tôi cũng xem xét là đầu tư khoảng 2-3 lô đất nền ở khu vực vùng ven, chọn dự án có nhiều tiềm năng và chờ tăng giá.

Tôi nên lựa chọn phương án nào? Ưu điểm và rủi ro của từng phương án là gì?

Quang Thắng

4673dc76d7c89062f2c06236582f78-7730-2417-1698896893.jpg

Bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

CHUYÊN GIA TƯ VẤN: PP. LẠI XUÂN HUẤN - CHUYÊN GIA HOẠCH ĐỊNH TÀI CHÍNH CÁ NHÂN TẠI CTCP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ QUẢN LÝ TÀI SẢN FIDT

Để lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp, bạn cần nắm được ưu, nhược điểm và tiềm năng sinh lời của từng loại.

Với căn hộ, phân khúc có giá trị khoảng 5 tỷ đồng, bàn giao dưới 5 năm có thể tăng trưởng về giá bán 4-8% một năm trong giai đoạn thị trường phát triển ổn định. Căn hộ cũng dễ dàng tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê với tỷ suất lợi nhuận khoảng 3-5% một năm.

Ưu điểm đầu tư căn hộ là khả năng phục hồi đầu tiên vì phục vụ nhu cầu ở thực. Căn hộ cũng đứng hàng đầu về hiệu quả của dòng tiền cho thuê. Do đó, đây là phân khúc có thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản.

Nhược điểm là để đạt mức tăng trưởng như kỳ vọng, bạn nên mua khi dự án bắt đầu mở bán. Tuy nhiên bạn phải chấp nhận rủi ro của bất động sản hình thành trong tương lai như tiến độ chậm hay thời gian cấp sổ hồng kéo dài. Ngoài ra, chung cư sẽ giảm tốc độ tăng giá khi tuổi đời càng cao. Sau khi bàn giao nhiều năm, bạn cần xem xét cơ cấu sang căn hộ mới hơn, nếu không giá trị và dòng tiền cho thuê sẽ sụt giảm theo. Việc chuyển đổi căn hộ mới sẽ tốn thêm thời gian, công sức.

Với đất nền dự án vùng ven, biên lợi nhuận có thể kỳ vọng đạt 12-15% một năm với chu kỳ đầu tư từ 5 năm trở lên. Đặc biệt khi thị trường phát triển sôi động hay có thông tin quy hoạch mới, tăng trưởng dân số, biên lợi nhuận có thể cao hơn. Với số vốn 5 tỷ đồng, bạn có thể mua hai lô đất nền tại khu vực quận, huyện vùng ven TP HCM như Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ... Bạn nên lựa chọn những khu vực đã được phân lô, có pháp lý rõ ràng, diện tích từ 80 m2 trở lên.

Tuy nhiên, lợi nhuận cao đi kèm rủi ro lớn. Thời điểm này, thị trường đất nền vẫn đang trầm lắng, thậm chí nhiều dự án xảy ra tình trạng cắt lỗ. Tính thanh khoản nhìn chung khá chậm, nếu chưa có sổ thì gần như rất khó giao dịch. Phân khúc này phù hợp với nhà đầu tư chuyên nghiệp, khẩu vị rủi ro cao và có khả năng phân tích, lựa chọn thị trường tốt. Kỳ vọng biên lợi nhuận cao nằm ở thời gian đầu tư dài hạn (trên 5 năm) đến khi thị trường sôi động trở lại và có vùng giá tốt.

Như vậy, bạn cần xác định khẩu vị đầu tư của bản thân là gì để chọn phân khúc phù hợp. Nếu bạn ưu tiên việc tạo ra dòng tiền hàng tháng, bù cho chi phí sinh hoạt hoặc hỗ trợ công việc kinh doanh, trả nợ..., căn hộ là lựa chọn phù hợp. Ngược lại, nếu bạn kỳ vọng mức tăng trưởng vượt trội trong chu kỳ đầu tư dài hạn, đất nền dự án vùng ven TP HCM sẽ là phương án phù hợp.

Ngoài ra, bạn tham khảo thêm loại hình đất thổ cư, ưu tiên mảnh đất trống nằm trong khu vực dân cư hiện hữu đông đúc. Với số vốn 5 tỷ đồng, bạn có thể mua một vài mảnh đất diện tích từ 50 m2 trở lên tại vùng ven TP HCM hoặc các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương. Ưu điểm là pháp lý minh bạch, biên lợi nhuận có thể đạt 12% hoặc hơn trong dài hạn và tính thanh khoản luôn tốt hơn đất nền dự án. Tuy nhiên bạn nên tìm hiểu, khảo sát kỹ để lựa chọn khu vực hạ tầng đang hoàn thiện, thu hút dân cư và xác định chu kỳ đầu tư 3-5 năm.

FIDT - Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản