Chu kỳ bất động sản Việt Nam phản ánh sự biến động của thị trường, chịu ảnh hưởng lớn từ dòng vốn, chính sách và yếu tố đầu cơ. Giai đoạn hiện tại tảng băng đã dần được gỡ, thị trường dự kiến sẽ bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ trong vài năm tới. Điều này mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư nếu chuẩn bị chiến lược hợp lý, tận dụng thời điểm thị trường phục hồi và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Báo cáo Chiến lược Phân bổ tài sản 2025 của FIDT cho rằng, việc hoàn thiện Bộ ba Luật gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý kéo dài, đặc biệt trong định giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng và xử lý tranh chấp.

Việc áp dụng bảng giá đất mới sát với giá trị thị trường sẽ tạo nền tảng minh bạch, thúc đẩy triển khai hàng loạt dự án lớn. Điều này không chỉ giải quyết tình trạng đình trệ của các dự án trọng điểm mà còn khơi thông nguồn cung bất động sản, giúp thị trường phục hồi mạnh mẽ.

Trong thời gian qua, bảng giá đất của các tỉnh thành như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương đã được cập nhật để tạo tiền đề giải quyết các khó khăn của bất động sản, theo chủ trương từ các Bộ Luật mới. Các nghị định, thông tư được kỳ vọng sẽ tiếp tục triển khai trong thời gian tới để đẩy nhanh quá trình tháo gỡ vướng mắc tại nhiều khu vực và dự án trọng điểm. Pháp lý khơi thông được kỳ vọng hỗ trợ cho ngành tiếp tục phục hồi năm 2025: (1) Hành lang pháp luật mới bắt đầu đi vào thực tiễn và thúc đẩy nguồn cung một cách minh bạch, (2) Tâm lý người mua tiếp tục cải thiện với các điều khoản trong luật tăng cường bảo vệ người mua nhà, đất.

Trong năm 2024, phần lớn các tỉnh thành đã hoàn thành phê duyệt và công bố quy hoạch tỉnh thời kì 2021 - 2030, định hướng đến 2050. Đây là cơ sở pháp lý rõ ràng để các dự án bất động sản được triển khai đồng bộ và phù hợp với quy hoạch tổng thể. Đồng thời, việc quy hoạch được công bố công khai giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, tăng tính minh bạch và đẩy nhanh quá trình cấp phép cho các dự án.

Khi các rào cản pháp lý Bất động sản được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản sẽ được khơi thông trở lại, giúp thị trường phục hồi mạnh mẽ, kích thích tăng trưởng của các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu và tài chính.

Theo FIDT, năm 2025, ngành Bất động sản kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh với lợi nhuận toàn ngành tăng 58%, nhờ vào sự cải thiện nguồn cung, pháp lý thông suốt và niềm tin đầu tư được phục hồi.

Nguồn cung tăng trở lại tạo cú hích quan trọng cho thanh khoản thị trường

Thị trường bất động sản năm 2025 đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung sau thời gian dài bị kìm hãm. Sau năm 2023 thấp kỷ lục, cập nhật đến hết quý IV/2024, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn và năm 2025, theo dự báo của CBRE, mức này tăng lên 40.000 căn hộ cho cả hai thị trường là Hà Nội và TPHCM. Việc tháo gỡ các rào cản pháp lý, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và hoàn tất nghĩa vụ tài chính đã giúp nhiều dự án trọng điểm khởi động lại.

Điển hình là các dự án như Gem Riverside (DXG), Nam Long Cần Thơ (NLG) và Bắc Hà Thanh (PDR) đã được giải quyết các vướng mắc pháp lý trong giai đoạn cuối năm 2024 vừa qua, mang đến nguồn cung mới đáng kể cho thị trường.

Theo FIDT, không chỉ dừng lại ở việc gỡ pháp lý, các doanh nghiệp bất động sản đã thể hiện sự thích nghi tốt khi vượt qua giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt trong chu kỳ suy giảm trước đó. Các doanh nghiệp hàng đầu đã tái cấu trúc hoạt động, tập trung vào các dự án tiềm năng, đồng thời chủ động tìm kiếm nguồn vốn thông qua phát hành cổ phiếu và tín dụng ngân hàng. Kết quả là hàng loạt dự án mới được cấp phép, tạo cơ hội bổ sung sản phẩm mới ra thị trường sắp tới.

Bên cạnh đó, đầu tư công đang được đẩy mạnh và dự kiến sẽ tạo ra sức lan tỏa đáng kể khi các dự án hạ tầng đi vào hoạt động trong năm 2025, 2026. Giải ngân đầu tư công là công cụ chủ chốt để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 8% năm 2025.

Đồng thời, 2025 cũng sẽ là năm cuối của nhiệm kỳ 2021 - 2026, hoạt động đầu tư phải được thúc đẩy để hoàn thành nhất định 1 số công trình lớn như tuyến cao tốc Bắc - Nam phía Đông, sân bay Long Thành, đường Vành đai 3 TP.HCM… Các khu vực đô thị được kết nối hạ tầng sẽ hưởng lợi trực tiếp, tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản tại các khu vực lân cận. Điển hình như Vành đai 3 sẽ thúc đẩy phát triển bất động sản mạnh mẽ tại các khu vực đô thị loại 2 vùng ven của TP.HCM, hay loạt cao tốc sẽ thúc đẩy phát triển các khu vực đô thị mới bởi khả năng kết nối tốt hơn với các thành phố trung tâm như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng.

Bất động sản đang có nhiều yếu tố thuận lợi ủng hộ trong năm 2025, tuy nhiên quá trình phục hồi của thị trường vẫn sẽ gặp phải những vật cản mà theo FIDT có sức ảnh hưởng tương đối lớn, gồm giá bất động sản đang quá cao tại Hà Nội, tiến độ gỡ vướng pháp lý và sức khỏe thực của nền kinh tế. Nếu các yếu tố này tạo nên ảnh hưởng quá nặng nề, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản trong chu kỳ mới có thể bị chững lại và tình trạng tắc nghẽn sẽ tiếp tục kéo dài.

Sẽ có phân hoá

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc marketing nền tảng Batdongsan, cho rằng thị trường đã trải qua điểm đảo chiều từ đầu năm 2024 và tiến tới giai đoạn thăm dò những tháng cuối năm. Dự báo bất động sản có thể bước sang giai đoạn củng cố. Nguồn tiền tham gia thị trường đang cải thiện, sôi động nhất là khu vực phía Bắc. Thời gian tới, Batdongsan cho rằng địa ốc có thể dần khởi sắc. Các kỳ vọng hỗ trợ dự báo trên gồm tiềm năng phát triển kinh tế và đầu tư, thị trường khôi phục nguồn cung và tăng trưởng giá.

Dat Xanh Services - FERI cũng đã khảo sát góc nhìn của cá nhân môi giới - đối tượng trực tiếp tham gia thị trường và làm việc với hầu hết với các bên liên quan của thị trường về dự báo diễn biến tăng trưởng thị trường BĐS 2025. Kết quả, phản hồi nhận định thị trường tăng trưởng nhanh chiếm 18,6%, thị trường tăng trưởng nóng là 7,6%, số đông kỳ vọng thị trường tăng trưởng khá với 43,9% phản hồi, 24,7% người được khảo sát chọn câu trả lời thị trường tăng trưởng chậm, chỉ có 5,1% số người được khảo sát dự báo thị trường còn khó khăn. Kết quả chung cho thấy hầu hết môi giới Bất động sản được khảo sát có dự báo thị trường BĐS sẽ tăng trưởng khá hơn trong năm tới, hứa hẹn cho nhiều diễn biến tích cực hơn của ngành BĐS.

Theo Dat Xanh Services, nhờ sự điều phối của chính phủ thông qua hàng loạt các chính sách, kết hợp với đặc thù nhu cầu thực tế của từng địa phương, thị trường BĐS Việt Nam đã xuất hiện rõ vai trò của các vùng thị trường “dẫn sóng” và vùng thị trường “theo sóng”. Sức cầu năm 2025 dự báo cải thiện khá hơn; sức mua tập trung chính tại thị trường “dẫn sóng” là các đô thị lớn: Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, Bình Dương, và một số thị trường “theo sóng” là các đô thị vệ tinh của các tỉnh thành “dẫn sóng”.

FIDT cho rằng, sẽ có phân hoá trong phân khúc bất động sản năm 2025. Phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và có giá trị ví dụ căn hộ, nhà phố, đất trong khu vực dân sinh sẽ thu hút dòng tiền cũng như mức độ quan tâm của nhà đầu tư cá nhân.

Những bất động sản mang tính đầu cơ như đất nền dự án ở các tỉnh, đất nông nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ vẫn chưa thể hồi phục và khởi sắc trong năm 2025 do tâm lý nhà đầu tư sau giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản giai đoạn 2022 - 2023 vẫn chưa quay trở lại tìm kiếm lợi nhuận ở phân khúc này.

Nửa đầu năm 2025, có thể sẽ chứng kiến một đợt mất thanh khoản của căn hộ chung cư ở Hà Nội. Do người bán không giảm giá, nhưng tâm lý người mua không muốn xuống tiền khi giá đã neo cao. Với việc dòng tiền vẫn hướng vào các bất động sản tạo nhu cầu ở thực, đồng thời kỳ vọng diễn biến tương tự căn hộ tại Hà Nội, căn hộ chung cư TP. HCM kỳ vọng sẽ là phân khúc được dòng tiền hướng tới trong nửa đầu 2025.

Từ đầu quý III/2025, dòng tiền lúc này sẽ tìm kiếm các cơ hội đầu tư rộng hơn và dịch chuyển dần sang phân khúc đất nền. Tuy nhiên, lúc này đất nền các khu vực có dân sinh đông đúc sẽ vẫn là sự lựa chọn của nhà đầu tư chứ chưa phải phân khúc đất tỉnh có tính đầu cơ cao.

FIDT - Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản